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東京23区で民泊物件探し

 

こんにちは。代表の藤田です。

 

コロナ明けの需要に備え、東京都内における自社運営民泊物件の仕込み検討に来ています。

こちらは、西新橋にある民泊物件です。

他社研究も兼ねて、都内の民泊をお借りしております。

とても綺麗で立地も良く、本日は暑い日でしたがエアコンも完備で快適です。大満足です。

 

今回の調査の目的は、都内の民泊仕込みにおける民泊賃貸相場の調査と、

この時期だからこそ考えられる良い民泊物件の仕込みです。

 

当社は北海道内各地で民泊事業の企画管理に携わってきた会社です。

その中で収支構造を分析してきたつもりですが、

東京都内となるとイニシャルコストや、ランニングコストの肌感がイマイチ掴めておりません。

将来的な展望も踏まえ、調査することにしました。

 

内覧した3つの物件のうち、2つをご紹介致します。

 

1、池袋駅徒歩5分一戸建て

都内の不動産仲介会社にご協力いただき、民泊転用可能な一戸建てをご紹介頂きました。

こちらの物件は賃料18万円、築年数は内覧時では不明。

玄関ドアなど随所にリフォーム箇所が見受けれます。

室内も最近まで利用されていたとのことで、想像する築年数と比較すると綺麗です。

こちらは一階部分で、民泊物件として活用するには水回りのリフォームが必要であると考えられます。

また、2階で多少の傾きを感じられるような状態でしたので、こちらも何らかの対策を練らねばならない状態です。

平米数は50平米を下回りますが、その立地が他の追随を許さない圧倒的な価値であり、

運用上黒字を実現する可能性を大きく感じました。

 

2、大塚駅徒歩6分一戸建て

こちらも一戸建て物件です。大塚駅徒歩6分、山手線沿い駅近の好立地です。

築年数は50年以上経過しており、全体的にリフォームを施さなければ高い宿泊単価を実現するには程遠く感じました。

しかし95平米以上の広さと7K(リフォーム次第では6LDK)の間取りを誇り、

JR山手線駅近×大人数物件と都内では希少価値の高いスペックを保持しています。

賃料は21万円。リフォームに大きな金額をイニシャルで投下できれば、高利回りを期待できる物件です。

急な階段を是正する工事や間取り変更など、大規模なリフォームが想定されます。

それを実現し、かつ所狭しと並んだ住宅地の中にあるので、近隣住民との調和を測りながら運営する気概があれば

民泊事業としてはかなりの高収益を上げられると考えます。

 

民泊事業における、北海道と東京都内のランニングコストの違い

今回、3件の民泊可能賃貸物件を実際に内覧し、強く感じたこと、

それは、イニシャルコストではなくランニングコストの違いです。

23区の好立地の一戸建てを狙うと、20万円前後の賃料は最低でも覚悟、

それも、築年数が耐用年数を大きく超えた要リフォーム物件。そうでなければ30万、40万円はざらにかかると聞きました。

 

そのような事情を考えると、

東京都内では民泊特区か、旅館業を取得した上での事業展開が収益獲得には必要であると考えました。

北海道と東京都内(23区)を比較した時に、その違いとして東京の強みで挙げられるのは「年間通じての高い稼働率」です。

北海道は繁忙期と閑散期の稼働率の違いが明確であり、ビジネスホテルにおいても稼働率が年間6割であることを踏まえると、

都内ではシーズンオフが少なく、それ以上の稼働率を見込めることが強みです。

民泊新法の180日営業日数の制限を飛び出さなければ、その強みを発揮せず

支払い賃料と比較した時に飛躍的な高収入は得られないと感じました。

 

北海道では相対的に低い賃料の下、民泊新法でもオンシーズンに高い収益を獲得していけば利益創出は可能ですが、

東京都内23区では、その点に大きな違いがあると考えます。

 

以上、本日の考察です。

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