こんにちは、代表の藤田です。

本日は、タイトルの通り、アパートメントホテルの企画販売を開始しました。

昨今、不動産業界では、コスト面での逆風が非常に強いですね。

主には、建築費と金利ですが。

おおよそ、多くの方々は、

アパート投資や戸建投資など、不動産賃貸業用の物件取得においては、変動金利での借入を利用されていると考えます。

結果として、ここ1-2年でも、1%程度の金利が上昇したとのお話を、最近ではよく耳にします。

もちろん、弊社の事業における借入に関しても、同様に大半が変動金利です。

よって、金利の上昇を見過ごす他ありません。

逆にいうと、ですが、

金利の上昇を見過ごすことができているのも、一つの事実です。

宿泊事業は実質利回りが高く、1%前後の金利上昇を許容できるほどの事業収益を創出することが可能です。

例えば、実質利回り15%の戸建ホテルにおいて、借入の金利が2%→3%へ上昇しても、事業利益で金利支払い分をカバーリングすることができます。

これが、実質利回り6%の新築一棟賃貸アパートとなると、話は変わります。

1%の金利上昇が、大きくキャッシュフローを蝕んでいき、場合によっては、ほとんどのインカムゲインが返済金額増加によって手元に残らない、という事象も想像されます。

このような状況下において、最近、私の受けるご相談が、

「一棟ホテルを企画し販売して欲しい」です。

確かに数字を深く分析していくと、アパートと比較しても、高いNOIの創出が可能であり、

新築RC5層など、アパートにおいて多く取り入れられている構造において、「ホテル用途」での収支計算を行うと、

実質利回り10%前後の予測を立てることが可能となっております。

※2025年〜2026年の弊社管理運営宿泊施設の売上実績をベースに堅めの宿泊売上を予測した上での想定実質利回り。

・いつも頼んでいる民泊のように、丸投げで運営してもらいながら

・高い利回りを得られるホテルに投資したい

というニーズを得ることができております。

その上で、弊社運営中500件以上の北海道内民泊・無人ホテル売上データを駆使しながら、

一棟RCアパートメントホテルの企画販売に着手いたしました。

・土地の販売から、ホテルのプランニングまで一貫して弊社で行うケース

・すでにお持ちの土地に、ホテルのプランニングを弊社で当てこむケース

いずれのパターンでも、ご依頼いただくことが可能です。

当然ながら、アパートメントホテル事業も、不動産賃貸業と比較すると、

地政学的なリスクを含みますし、需給変動リスク、法規制行政リスクも含みます。

ですが、弊社ではそれらに対する対策をできる限り講じながら、ホテル開発に着手しております。

地政学的なリスクに対しては、

国内マンスリー利用の集客の加速（現在、弊社全運営物件の掲載を見越したマンスリー予約ポータルサイトの開発を行っております）にて補えるよう努めます。

また、ブレークアウト独自のOTA構築も進行しており、こちらにおいての国内集客も実現できるよう努力します。

需給変動リスクに対しては、

結局のところ、ホテル事業は立地の優位性が非常に重要であるため、

弊社から提案する土地は、近隣実績データにて、高い収益が確認できている周辺の土地のみをピックアップし、ご提案いたします。

また、プランもその土地その土地に適したプランを考案し、差別化となるような設備面も、余白がある場合にはご提案いたします。

法規制行政リスクに対しては、

東京都や大阪府など、既に前例のある旅館業下における条例規制などの内容を踏まえ、

大きな変更があった場合にも、可能な限り想定しうる条例変更に対応したホテルプランを想定し描いております。

現状、それらのリスクを鑑みても、不動産賃貸業の2倍前後のNOIを創出可能なアパートメントホテルに、

多くの方からご期待いただいております。

私の、アパートメントホテル企画販売事業におけるビジョンは、

「アパートホテル投資を、賃貸アパート投資に代替する、新たな普遍的な北海道不動産投資対象に位置付けられる世の中にする。」

です。

ご興味のある方は、いつでもブレークアウトまで、ご相談くださいませ。

本日は、以上です。

＠アパート・マンション企画業者様

賃貸業のみだと収支の合わなくなってしまった土地に対して、

全棟ホテル・一部ホテル・一部民泊のプラン装着により、利回りが良化するケースもございます。

お気軽に、ブレークアウトまで、ご連絡・ご相談下さい。