一般的に、民泊の始め方は2通りあります。1つ目は、持ち家にゲストを招いて民泊を始めるパターン。2つ目は、賃貸で物件を借りて民泊を始めるパターン（転貸）。持ち家で始める場合はイニシャルコストが最小限に収まり気軽に民泊を開始できますよね。一方、転貸の場合は賃貸契約に関わる費用や、家具家電などを新調する費用など、そこそこの初期投資が必要です。結局賃貸で借りた物件で民泊を始める場合、利回りはどうなるのか？初期投資はどれほどかかるのか？という疑問にお答えしていきます。まずは、初期投資からみていきましょう。
初期投資はどれほどか
【賃貸契約】
まずは、賃貸契約に関する費用です。仲介手数料や初月翌月賃料、敷金礼金、保険料など賃貸契約時に支払う費用は、合計で大体賃料の3倍～6倍に収まります。私の場合は、賃料が約50000円で上記のもろもろを含めて賃貸契約時に217000円支払いました。仲介手数料は当然1ヶ月分ではなく、0.5ヶ月分。法律では、賃貸物件の仲介手数料は0.5ヶ月分～1ヶ月分請求することが可能とされています。中には仲介手数料無料を謳っているところもありますので、できるだけ手数料は交渉して低く収めるようにしましょう。
【家具家電】
部屋の大きさは2DKと広めのお部屋。実際にAIRBNBで物件を公開するまでに使った家具家電アメニティ費用を、メモしてあった分だけ書き出します。
・ベッド3台 38000円
・洗濯乾燥機 45000円
・ガスコンロ 16000円
・まくら 掛ふとん 14000円
・ベッドシーツ まくらシーツ 掛ふとんシーツ 8000円
・カーテン 服掛ける用のポール ハンガー 8000円
・キーボックス 2300円
・布団3点セット1枚 マットレス 布団3点シーツセット バスタオルフェイスタオル4人分 27000円
・ラグ 7000円
・ソファ テレビ台 8000円
・食卓テーブル椅子 21000円
・食器4人分 バスタオル干し台 タオル入れ用バスケット 延長コード フライパンetc.. 15000円
・シャンプー ボディソープ 洗顔料 ティッシュ トイレットペーパー 3000円
合計で、212300円です。
ゴミ袋等、メモにない小さな買い物も含めて、220000円としましょう。
賃貸契約と家具家電の合計初期投資額は437000円です。
これが、実際に民泊公開までにかかった初期投資です。それでは、続いてどれほどの機関で初期投資額をペイできるかをご紹介します。
利回りはどれほどか
では実際に民泊では初期投資をどれだけの期間でペイできて、利回りは何%を見込めるのかをみていきましょう。下の表が、実際に私が運用している3つの部屋のうちの1つの現在の収支です。2017年7月12日時点。
それぞれの軸を見ていきます。左から月間目標売上、現状売上、目標達成率、人件費（この物件は自分で清掃しているので実質ゼロ）、家賃水道光熱費、利益（売上ー費用）、目標売上から見込んでいる（いた）想定利益。となります。
重要なのは利益の軸です。6月は準備期間で物件をAIRBNBで公開しておらず売上ゼロ。初期投資額の437000円がマイナスとして残っています。7月は現状利益が146465円。空室状況から見るに、これ以上はおそらく増えないでしょう。8月は現状利益は126794円。このペースでいけば、8月は目標売上を大幅に上回り、利益170000円を見込めます。9月もペースとしては利益120000円に到達する見込み。
なので、7月の現状利益、8月の見込み利益、9月の見込み利益を足すと
146465円+170000円+120000円=436465円
約437000円です。この数字、覚えていますか？初期投資額です。
3ヶ月で、初期投資からの全費用をペイします。
4ヶ月目から上記の部屋は毎月14万円の利益を見込める状態となりました。
民泊は高利益構造を実現できる事業であることを証明しています。
実際の利回りはどうなるでしょうか。低く見積もって毎月の平均売上が160000円としても1年間で総売上1920000円。1年間の総費用は初期投資+費用で1097000円。
初年度の利回りは175%です。仮に毎月の清掃費が毎月5万円発生したとしても利回り113%
普通の不動産投資の利回り5%や20%がとても小さな利回りに見えてきますね。民泊はそれ程の利益を創出できる事業となります。初期投資のかからない翌年度からは更なる高い利益構造を実現できます。清掃の代行をお願いすれば、実質不労所得に近い状態になりますよ。ゲストとメッセージのやり取りをスマホでしていれば済みますからね。メッセージのやり取りと部屋の管理を代行に任せれば、もはや完全に不労所得です。
総括します。
賃貸物件の民泊事業は、3ヶ月で黒字に転換することが可能。4ヶ月目からは、利益を生み続けます。
このブログの内容をそっくりそのままパクリ続ければ、同様の利益構造を生み出すことができます。他の記事も是非参考にして下さい。